Le fait de transformer un appartement ou une maison, à usage d’habitation, en bureaux, à usage professionnel, fait appel à des règles d’urbanisme, de copropriété et de taxation différentes. 

Avant d’acheter, il faut s’assurer de l’obtention de l’autorisation légale (permis de construire ou déclaration de travaux) requise pour les travaux d’aménagement intérieur qui ont pour effet de changer la destination de l’espace (déplacement de cloison, installation d’une cuisine ou d’une salle de bains …) ; dans la majorité des cas, le permis de construire s’impose.

Il convient ensuite de s’adresser aux services de l’urbanisme de la commune, ou aux services techniques de la municipalité. Vous connaîtrez ainsi les règles d’urbanisme qui vous sont applicables et connaîtrez les hypothèses de refus de permis de construire.

Comme l’octroi du permis de construire dépend du respect du plan local d’urbanisme peut prévoir un coefficient d’occupation des sols différent sur une même zone pour des immeubles d’habitation ou de bureaux et que le décideur final, est un responsable municipal local, mieux vaut donc insérer par prudence dans la promesse de vente une clause suspensive d’obtention du permis. La somme avancée lors de la promesse vous sera remboursée intégralement en cas de refus du permis. D’où l’importance de se renseigner avant de signer ! Autre exigence, la patience, les délais de réponses pouvant être extensibles et la demande de pièces complémentaires au dossier fréquente ainsi que le nombre de commissions importante.

Vous transformez une habitation en bureau
Pour transformer un logement en local où vous exercerez votre activité, vous tombez sous le coup de deux régimes réglementaires différents régis par la préfecture et par les mairies.

Le changement d’affectation,c’est-à-dire le passage d’un type d’usage à un autre, est régi par le code de la construction et de l’habitation. L’autorisation est délivrée par le préfet de la province de la prefecture où est situé l’immeuble, après avis du maire de la commune ou du chef de l’arrondissement.

Le changement de destination fait l’objet d’un permis de construire déposée en mairie. Il s’agit pour la commune de vérifier que la modification demandée est acceptable du point de vue de ses orientations urbaines par rapport aux règlements d’urbanisme. Dans un but de simplification, toute demande assortie de travaux nécessitant un permis de construire vaut demande de changement d’usage. L’autorisation est accordée à titre personnel, et cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin à l’activité professionnelle du bénéficiaire.

Concernant toutes les professions libérales : un changement de destination sans démarche légale est toléré, à titre individuel, pour les professions libérales qui aménagent un bureau dans leur appartement. Attention cependant, les règlements de certaines copropriétés peuvent imposer certaines obligations ; dans le cas de copropriété, que l’aménagement soit intérieur ou extérieur, il est impératif de se référer au règlement interne. En cas de changement total d’affectation, par exemple un médecin souhaitant utiliser la totalité d’un appartement comme cabinet médical, il faudra demander une dérogation préfectorale. Ces autorisations de changement d’affectation sont accordées à titre individuel pour un type d’usage et retourne à l’usage d’habitation en cas de vente. En cas de copropriété, l’accord de l’assemblée des copropriétaires est nécessaire.

La fiscalité se transforme elle aussi
Un changement de destination entraîne des modifications fiscales : suppression de la taxe professionnelle, transformation de la taxe d’habitation. L’impôt foncier sera modifié, car il est calculé sur la valeur locative, qui n’est pas la même s’il s’agit d’une activité commerciale ou d’un logement. Un petit lot de consolation, dans la mesure où le changement de destination est considéré par l’administration comme une construction neuve, vous pourrez prétendre à certaines aides, notamment des prêts, comparables à celles proposées dans le neuf. Donnant donnant.