Comment se passe le transfert de propriété pour un bien immobilier non immatriculé ?

Un bien non immatriculé ou non titré est donc un terrain nu ou bâti, un immeuble ou tout autre bien immobilier qui n’a pas fait l’objet d’une immatriculation auprès de l’ANCFCC (Agence nationale de la Conservation foncière, du Cadastre et de la Cartographie). Il est traditionnellement appelé Melkia ou bien adoulaire au Maroc.

Les biens non titrés sont assez répandus dans les zones rurales et font souvent l’objet d’une indivision entre des héritiers. Ils sont généralement proposés à un prix de vente très attractif. Mais attention à ne pas se laisser tenter d’acheter un bien non titré au Maroc sous peine de se retrouver confronté à des situations problématiques qui pourraient remettre en cause votre qualité de propriétaire.

Une définition imprécise du bien immobilier

L’inconvénient majeur du Melkia est qu’il ne définit pas précisément le bien en question. Cet acte n’indique pas les caractéristiques essentielles du bien notamment en matière de bornage. Contrairement au titre foncier, il ne précise pas les limites topographiques du terrain, les charges foncières, les servitudes …

La réquisition d’immatriculation 

En cas d’achat d’un bien non immatriculé, il convient de lancer une procédure de réquisition d’immatriculation auprès de l’ANCFCC afin de transformer le bien non titré en bien titré et ainsi bénéficier de toutes les garanties qui accompagnent ce statut. Cette procédure suit 5 étapes :

  • Dépôt et enregistrement de la demande de réquisition d’immatriculation du bien immobilier.
  • Publication de l’extrait de la réquisition d’immatriculation au Bulletin Officiel qui devra également être affiché au Tribunal de 1ère instance et au Conseil Communal.
  • Opération de bornage et établissement du plan foncier (ou topographique).
  • Publication et affichage de l’avis de clôture du bornage.
  • Annonce de la décision du conservateur :
    • Immatriculation du bien
    • Renvoi devant un tribunal en cas d’opposition formulée au cours de la procédure
    • Rejet de la demande d’immatriculation.

Conseil Mubawab : si vous souhaitez tout de même acquérir un melkia, il est recommandé d’introduire dans le compromis de vente une clause suspensive d’obtention d’un numéro de réquisition* afin de vous protéger contre d’éventuelles revendications ou oppositions.

*  Le numéro de réquisition est acquis lors d’un achat immobilier après vérification par le notaire que le bien n’est pas en indivision et donc invendable. L’étape de la réquisition permet de borner (cadastre) définitivement le bien et de vérifier les éventuelles mitoyennetés avec les voisins. Le cadastre attribue donc un numéro de réquisition unique sur le Royaume et à la fin des procédures de bornage et d’un délai d’opposition possible de deux mois d’éventuels héritiers, il délivre un numéro de titre foncier qui lui est inattaquable et définitif. Il permet aussi de demander un prêt bancaire sur le bien. 

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