Acheter un bien immobilier en Espagne, des bonnes affaires à saisir

baisse-prix-immobilier-espagneL’Espagne, avec un stock disponible de 500.000 logements et un début de reprise économique, est une destination prometteuse pour vos investissements immobiliers à l’étranger.

Les Marocains passent volontiers leurs vacances à l’étranger, principalement en Espagne. Dans ce pays, le prix des maisons ont bien baissé. Il faut juste bien chercher pour trouver de bonnes affaires, surtout à la Costa Del Sol et la Costa Blanca.

Les sites proches de la côte ont tout pour y séjourner confortablement d’un bout à l’autre de l’année comme les environs de la ville de Torrevieja (Alicante), notamment San Miguel de Salinas, Algorfa ou Campoamor, ou encore Mar Manor (Costa Càlida). On assiste aussi à une augmentation de la demande de grandes parcelles. Le budget moyen se situe entre 1.000.000 dhs et 2.500.000 dhs, mais les opérations de plus de 5.000.000 dhs ne sont plus exceptionnelles.
Les taux actuels de crédit immobilier sont de 4,5% minimum pour le taux variable et 7 à 8% pour le taux fixe. Bien évidemment, ce sont des crédits hypothécaires. Fort heureusement, les banques espagnoles accordent encore des crédits à des Marocains même s’ils sont non-résidents.
Etat du marché espagnol
Les prix se stabilisent en 2014 après un effondrement, qui a commencé vers 2008. Il faut dire qu’en 6 ans les prix ont chuté d’environ 40%: cette chute offre de belles opportunités même si tous les biens ne se valent pas! D’après le site de petites annonces Focasa, le prix moyen au M2 atteignait 18 000 dhs en Espagne en août 2014. L’offre se concentre sur les régions de Barcelone, Valence et Alicante et les quelques 8 000 kilomètres de côtes du pays.
Acheter un bien et devenir espagnol
En fait, l’acquisition d’un logement permet d’avoir un numéro d’identification pour pouvoir enregistrer le bien et s’acquitter ensuite des différentes taxes et impôts.
Ce qui a une valeur fiscale sans plus, mais cela permet aussi d’aspirer ultérieurement à la résidence. Sauf que  l’expérience démontre que les Marocains désireux d’acquérir un logement en Espagne butent sur l’épineuse question de transfert de fonds (justifier la provenance du cash en espagne) et sortir le cash du Maroc (demande auprès de l’Office des Changes).
Et d’ajouter que « l’acquisition par des résidents de biens immobiliers à l’étranger, sans l’accord préalable de l’Office des changes et, partant, leur financement par des moyens illégaux, constitue une infraction à la réglementation des changes réprimée en vertu du dahir du 30 août 1949 ».
Lequel annonce dans son article 15 que « les infractions ou tentatives d’infraction à la réglementation des changes sont punies d’un emprisonnement d’un mois à cinq ans et d’une amende de 50 000 francs à 100 millions de francs, sans toutefois que cette amende puisse être inférieure à cinq fois la valeur légale de l’or ou des devises ou la valeur des titres valeurs, droits, biens mobiliers ou immobiliers ayant fait l’objet d’infraction ».
Acheter un immeuble/bien de valeur via une sociedad
Dans la plupart des cas, l’immeuble ou bien espagnol en vente appartient à une Sociedad de Responsabilidad Limitada (la variante espagnole de la SARL). Au lieu d’acheter l’immeuble, vous devenez actionnaire unique de la dite société et fiscalemenent…cela change tout.
Avant d’acheter, se renseigner sur les aspects juridico-urbanistiques ainsi que vérifier la situation comptable et fiscale. L’achat d’actions échappe aux droits de cession mais la législation impose une taxe de 7% de la valeur du bien vu que vous possédez toute la société.
Mais si vous êtes marié, vous ne paierez rien. La loi espagnole considère que la transaction ne peut être considéré comme l’acquisition d’un contrôle et fait que votre achat sera exonéré de toutes taxes.
Et si vous revendez un jour? Vous serez taxer à hauteur de 18% sur la plus-value (différence entre les prix de vente et d’achat) que vous vendiez votre société (vous que êtes non-résident) ou que vous vendiez directement la maison (taxe de vente espagnole d’un bien immobilier).
Trouver les bonnes affaires sur les portails espagnols
En Espagne, il y a trois sites « pure player » à dimension vraiment nationale : il s’agit de Idealista.com, Fotocasa.es et Pisos.com.
Ces trois sites figurent dans le peloton de tête en audience et se répartissent le leadership de l’audience selon les régions. Ainsi Pisos.com est leader au Pays Basque alors que Idealista.com et Fotocasa.es proposent davantage d’offres à Madrid.
Habitaclia.com qui est la référence pour l’immobilier en Catalogne et les Baléares mais qui ne propose aucun bien en vente (ou très peu) sur le reste du territoire espagnol.

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