La VEFA : une offre qui satisfait acquéreurs et promoteurs

La hausse constante de la demande sur les biens immobiliers ainsi que les besoins en financement poussent les promoteurs à proposer la vente de leur projet sur plan ou VEFA.

La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement est toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble à usage d’habitation, professionnel, commercial ou industriel dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. 

Cette dernière est bénéfique aussi bien pour les acquéreurs que pour les promoteurs. En effet, la VEFA permet aux futurs acquéreurs d’acheter le bien en question avant la fin de sa construction et offre aux promoteurs une source de financement pour finaliser leurs projets.

La loi n°12-107 exige l’établissement d’un contrat signé devant un notaire ou un avocat agréé auprès de la Cour de cassation, tout paiement est considéré comme nul et non avenu avant la signature du contrat préliminaire de vente ou du contrat de réservation en cas de recours à ce dernier (Article 618-8109). Après la signature du contrat préliminaire, le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une garantie d’achèvement des travaux, il s’agit d’une garantie de récupération des échéances payées en cas de non-exécution du contrat.

Cette nouvelle loi fixe également les modalités de paiement pendant des phases précises de la construction, à savoir :

  • 5% à la signature du contrat de réservation
  • 5% à la signature du contrat préliminaire ou 10% en cas de non existence du contrat de réservation
  • 10% au début des travaux de construction
  • 20% lors de la construction du rez-de-chaussée
  • 20% lors des travaux de gros oeuvre de l’ensemble du projet
  • 20% lors de la fin des travaux de finitions et l’acquisition du permis d’habiter ou du certificat de conformité
  • 20% à la remise des clés

En cas de retard de paiement pour l’acquéreur et de réalisation des travaux pour le promoteur, chacun est susceptible de payer des indemnités et ce, selon l’article 618-12 :

  • En cas de retard dans les paiements tels que prévus pour chaque phase, l’acquéreur est passible d’une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an
  • En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10% par an

Sachez également que les deux parties ont le droit de résilier le contrat préliminaire et ce, selon les clauses fixées dans ce dernier. L’acquéreur a le droit de se rétracter du contrat de réservation, dans un délai n’excédant pas un mois à compter de la date de conclusion dudit contrat. Dans ce cas là, le vendeur doit lui restituer le montant total avancé dans un délai n’excédant pas sept jours à compter de la date de l’exercice de ce droit, selon l’article 618-3 quater. 

Depuis la nouvelle réforme, le promoteur est dans l’obligation de mettre une caution en faveur de l’acheteur afin de lui garantir tous ses droits en cas de non-respect d’une des clauses du contrat. 

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