Diversification des sources de financement dans l'immobilier, instruments de reprise ?


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Le climat du secteur de l’immobilier est assez austère depuis la crise de 2011 avec un recul du prix moyen  au mètre carré ces dernières années de 20 à 30%. L’année 2016 a été marquée par une chute de 5% des prix sur un un an. Néanmoins, nous assistons à une stabilisation plus soutenue des prix au mètre carré ces derniers mois et qui laisse peut-être présager une reprise. Ainsi, certains éléments pourraient peut-être contribuer à une relance du secteur de l’immobilier. Les acteurs de la chaîne de valeur de l’immobilier prennent conscience de la situation, à commencer par les organismes de crédit, banques qui jouent un rôle décisif dans ce marché.
Premier pas dans cette croisade face à la crise, les principales banques du royaume ont décidé de baisser le taux d’emprunt à l’habitation et de rallonger la durée des prêts au delà de 25 ans. L’exemple le plus frappant est celui Crédit du Maroc qui propose un taux record de 4,4%. En plus de cet effort, Bank Al Maghrib va introduire trois nouveaux produits financiers très attendus sur le marché et vont aider à redynamiser le marché de l’immobilier en encourageant les potentiels propriétaires à l’achat :
 

  • Mourabaha : Prêt immobilier participatif :

Ce type de produit se démarque du crédit classique puisqu’une banque participative acquiert par exemple un bien immeuble et le revend au client en contrepartie d’une marge bénéficiaire fixée au préalable par l’établissement et non modifiable contrairement aux taux variables classiques. Pendant la durée de crédit, le bien est hypothéqué au profit de l’organisme.  Autre avantage de ce type de produit est la possibilité de remboursement de la totalité du prêt sans pénalités avec même pour certains cas un renoncement de la marge bénéficiaire de la part de l’organisme de crédit si elle est stipulée telle quelle dans le contrat.
 

  • Ijara : Produit analogue au leasing :

A l’image du leasing pour d’autres biens, c’est la banque qui acquiert le bien immobilier. Par la suite, elle fixe avec le client le montant des mensualités à payer et la durée du contrat au terme de laquelle le client deviendra propriétaire. Le montant de la redevance variera en fonction d’un indice qui devra être spécifié. Le contrat peut être résilié si le client paye la totalité de ses redevances sans oublier la loi de la protection du consommateur qui stipule que le remboursement du crédit à plus de 10% entrainera une pénalité de 2 %.

  • Moucharaka : Un capital investissement participatif :

Ce nouveau mode de financement évoque le fonctionnement d’un fond d’investissement. La banque participative s’occupe de l’acquisition d’une partie du bien immobilier, préalablement fixée avec le client, et de louer à ce dernier la part appartenant à la banque. L’organisme se retire au terme d’une échéance prédéfinie dans le contrat.
 
L’ensemble de ces produits que l’on pourrait qualifier d’« innovant » en terme de choix d’investissement vont permettre d’encourager les ménages à devenir propriétaire. Autre vecteur d’investissement et qui va être mis en place dès cet été est l’OPCI. Il consiste à la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier mais dont l’unique objectif est la location. Deux formes différentes seront donc à la disposition des investisseurs à travers soit une société de placement immobilière (SPI) où les investisseurs sont des personnes morales ou bien à travers un fond de placement immobilier (FPI) administré par une société de gestion agrée sans que l’investisseur ne puisse influencer la gestion de celui-ci. Le succès de ce nouveau véhicule d’investissement en France, dont l’actif brut a été multiplié par 10 de 2008 à 2016 passant de 6 Mrds à 62 Mrds d’euros, témoigne de son potentiel et de son avenir dans le marché de l’immobilier marocain. En plus de bénéficier d’une exonération d’impôts sur les bénéfices (si le bien est conservé pendant au moins 10 ans), l’OPCI servira grandement aux particuliers désireux d’investir dans un nouveau type d’immobilier (Bureaux, hôpitaux…). La diversification des sources de financement et le choix de nouvelles formes   d’investissement viendront donner un nouveau souffle pour les futurs investisseurs avec plusieurs avantages à la clé.
Cependant, nous pouvons nous demander si la mise en place de ces produits sera suffisante pour la reprise du secteur en sachant que l’Etat y joue un rôle assez important, tant dans la bureaucratie que dans la mise en place de la loi sur les OPCI dont les procédures sont assez longues.

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