Droits de propriété : L’usufruit et la nue-propriété

maisonLa nue-propriété désigne la propriété d’un bien dont le titulaire ne possède pas la jouissance ; la jouissance de ce bien, dans ce cas appelé usufruit, est donnée à une autre personne. La nue-propriété constitue, avec l’usufruit, l’un des droits démembrés de la propriété. Le droit de propriété est démembré alors de la manière suivante : la nue-propriété pour le propriétaire, l’usufruit pour l’usufruitier.

Ainsi, l’usufruit  est le droit de jouir d’un bien dont une autre personne a la propriété ou possède le droit d’en recevoir les revenus (notamment des loyers, des intérêts ou des dividendes).

D’une formule plus facile,  la nue-propriété (NP) et l’usufruit (U) sont des composants de la pleine propriété (PP).        PP = NP + U

Dans ce cas, le droit de propriété est divisé en deux, entre l’usufruitier qui a la jouissance du bien et le nu propriétaire, qui retrouvera à terme la pleine propriété du bien.

La nue-propriété est réalisée dans le but de séparer l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. La nue propriété est alors acquise au comptant ou à crédit par un investisseur qui en devient le plein propriétaire après une période donnée, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. Le droit de l’usufruit est un droit transmissible : on peut le vendre, le céder, le donner et même l’hypothéquer, mais sa durée ne varie pas par cession.

Le nu-propriétaire dispose du droit de reconstruction ou de vente de son droit mais pas du bien. Il peut également le céder à un tiers. Par contre, il ne peut ni l’utiliser ou l’habiter, ni le louer.

Ces droits reviennent à l’usufruitier qui lui dispose du droit d’usage et d’habitation. Lorsque la nue-propriété est cédée, le nu-propriétaire peut récupérer la pleine propriété du bien sans aucune formalité ou taxation (exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement).

L’usufruit prend fin au décès de la personne pour laquelle il a été créé, même si les personnes à qui il a été cédé sont encore en vie.
Le plein propriétaire d’un bien peut céder un usufruit sur ce bien et devenir nu propriétaire.

13 réponses
  1. Choujaa yamina
    Choujaa yamina dit :

    Bonjour
    Pour assurer à mes 3 filles la possibilité d’hériter mes biens (car sinon c’est ma belle famille qui hériterait ) je vous remercie de me faire savoir si la cession à mes filles de mes biens en nue propriete est une formule qui peut les protéger contre la belle famille. Merci d’avance de votre réponse.

    • Mubawab
      Mubawab dit :

      Si vous possédez ce bien, dans ce cas il s’agit de l’usufruit et non pas de la nue-propriété.
      Le droit de l’usufruit est un droit transmissible : tes 3 filles peuvent vendre, céder, donner et même hypothéquer le bien, mais sa durée ne varie pas par cession. Par contre, le nu-propriétaire dispose du droit de reconstruction ou de vente de son droit mais pas du bien. Il peut également le céder à un tiers. Par contre, il ne peut ni l’utiliser ou l’habiter, ni le louer.

  2. kekab
    kekab dit :

    Bonjour’ j’ai 2 filles et je souhaiterai acheter un appartement en nue propriété pour elles et en usufruit pour moi et sa mère. Est ce possible? Suisje obligé de passé par une donation ‘ acheter à mon nom et ensuite leur donner la nue propriété? Je n’ai pas de garçon et tout ceci pour leur assurer l’héritage. Merci pour votre réponse.

    • Mubawab
      Mubawab dit :

      Dans ce cas, vous pouvez diviser le droit de propriété en deux, entre l’usufruitier qui a la jouissance du bien et le nu propriétaire, qui retrouvera à terme la pleine propriété du bien.

  3. Said
    Said dit :

    Le pere a laisser une propriete de 260 m est ce bien est divise sur les heritiers comme suit:
    1- Veuve
    2- Fille
    3- Fils
    4- Fils
    5- Fils
    6- Fils
    7- Fils
    8- Fils
    7/28 en usufruit pour la veuve
    8/28 en pleine propriete et 1/28 en nu propriete pour chacun des 1er, 2eme, 3 eme, 5eme, 6eme et 7eme
    S il vous plait m expliquer cette division: c koi 7/28 et 1/28 et 8/28
    pourquoi le 8 eme est exclu de la nu propriete c koi la difference entre les autres ?
    Merci

  4. Valerie
    Valerie dit :

    Je suis marier à un marocain je veut acheter et investir au Maroc. Je suis mafier au Maroc.
    Si on acheté au nom de me et Mme et que je demande la usufruit est ce possible. Car si il y à un divorce je perd car c est moi qui en veste tout. Répondez moi svp

  5. Nassima
    Nassima dit :

    Bonjour
    Si j’achète un bien. Puis je tout de suite accorder la nue-propriété à mes enfants adoptifs et ne conserver que l’usufruit ?
    Et est ce que c’est compatible avec la charia dans le sens est ce recevable devant la loi.
    Merci de votre réponse.

  6. Laila
    Laila dit :

    J’ai un appartement et je veux que seule ma mère l’heritera après moi.. Que puis je faire svp? Et est ce que vous avez une idée sur le prix de notaire en cas d’usufruit ?

  7. Ouaamou
    Ouaamou dit :

    Bonjour, que dit la justice quand un usurefruitiere loue deux Apps sans l accord des autres héritiers merci

  8. khamis
    khamis dit :

    bj. j ai fait une donation a ma fille d un appartement en gardant l usufruit pour moi. apres mon deces est ce que cet usufruit s eteint automaquement ou il entre dans le cadre d heritage avec d autred ayant droit .meci

  9. aoula yassine
    aoula yassine dit :

    Bonjour ,
    Je suis usufruitier d’un bien immobilier dans une résidence touristique , cette année je me suis rendu à la résidence mais l’agent de sécurité m’a surpris en me disant que j’ai pas le droit d’entrer car les appartements sont vendus .
    J’aimerai savoir plus de détails sur mon droit parce que je veux porter plainte contre la société responsable.
    Merci

  10. iSABELLE MARIE QUEIROLO
    iSABELLE MARIE QUEIROLO dit :

    Bonjour
    Est ce qu’un non résident au Maroc, qui a la Nue Propriété d’un bien va devoir payer des plus values sur la vente du bien (‘en accord avec l’usufruitier qui vit depuis plus de huit ans dans le bien?)
    Merci pour votre réponse

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