Interview avec Carlos SANCHEZ, Directeur Général de la société d’expertise, CapEval

carlosCapEval, Créée en 2009, CAP EVAL est une entreprise spécialisée dans l’élaboration et la commercialisation des mécanismes d’estimation et d’évaluation des biens immeubles et des actifs immobiliers sur tout le Royaume. Leur expertise vise à établir une valeur réaliste et parfaitement argumentée, présentée sous la forme d’un rapport ou certificat d’expertise selon la nature de la mission : Acquisition ou cession d’un droit au bail, prise d’une garantie hypothécaire, évaluation d’un actif, transmission d’un patrimoine.

Quelle est votre analyse du marché immobilier au Maroc de ces deux premiers trimestres de l’année 2013 ?

De notre point de vue, et après un début d’activité assez timide en 2013, nous notons une légère augmentation du volume de transactions réalisées sur le second trimestre. Nous pensons que c’est dû à un ajustement  du secteur en termes d’offres et de demande, que doit nécessairement tendre à converger pour satisfaire les nécessités des consommateurs.

Depuis les projets que nous avons évalué tout au long de 2012 et au début de 2013, nous voyons très clairement vers quels types de projets s’orientent les consommateurs et les caractéristiques des produits offerts.

Suivant les données récupérées de notre portail MUBAWAB Maroc, nous avons noté une baisse des prix des transactions immobilières au cours des trimestres passés. La confirmez vous et selon vous quels sont les raisons de cette baisse ?

Je m’aventurerais pour dire qu’actuellement ce qui est en train de se produire est plus qu’une baisse des prix du marché, il s’agit d’une augmentation du numéro de transactions qui ont un prix au m2 moyen inférieur en comparaison avec ce qui se vendait avant. Les opérations du haut standing son inférieures au reste, ce qui fait ressortir une moyenne globale plus faible.

Le consommateur est devenu de plus en plus exigeant, et une partie de ceux qui veulent acquérir un logement neuf, soit négocient à la baisse, ou ils restent en attente.

Ceux deux facteurs jouent comme retenue sur le prix final moyen enregistré.

D’après votre expérience au Maroc et en Espagne, les banques vont elles dans la bonne direction aujourd’hui ici au Maroc, ou sont-elles un frein pour le développement du marché?

Il est vrai qu’il y a quelques années, on est entré dans une course pour savoir qui aller financer le plus de projets immobiliers, touristiques, et haut standing et que certains n’ont pas donné de résultat escompté.

Logiquement, la crise immobilière en Espagne et sur d’autres pays fait qu’au Maroc, les banques soient aujourd’hui plus réticentes à l’heure de financer. Le problème c’est que tout soit mis dans le même sac et qu’on arrête tout d’un coup comme cela s’est fait en Espagne, alors qu’au Maroc il existe toujours une vraie demande de logement en interne et depuis l’étranger.

C’est le rôle des banques d’ajuster les paramètres de risques afin de ne pas paralyser et pénaliser totalement le secteur.

Nous constatons de notre côté que beaucoup le font aujourd’hui, et nous continuons de valoriser des projets immobiliers financés par les banques.

Pensez vous que le Maroc peut se retrouver dans une crise immobilière comme celle qu’a traversé l’Espagne ou les États Unis d’Amérique?

Je ne le pense pas. Il faut rappeler que dans certaines banques Espagnoles, le poids du financement immobilier sur le total de leur bilan représente plus de 80%. Au Maroc, le financement est plus diversifié et l’offre est beaucoup plus limitée.

Cela n’empêche pas que certains projets ou promoteurs passés par des difficultés, puissent en faire ressentir les résultats sur les banques.

De la même manière, il va falloir trouver rapidement des mesures agiles pour liquider et gérer le patrimoine immobilier que les banques commencent à accumuler, étant donner que cette accumulation pourrait supposer un risque pour eux et pour les promoteurs comme cela se passe en Espagne.

Les banques préfèreront financer leurs produits plutôt que de nouveaux projets.

Quels sont les villes et les régions les plus porteuses au Maroc ?

Nous réalisons des évaluations de tous types de biens, prix et caractéristiques. Ainsi, au niveau générale, aujourd’hui notre principale activité se concentre sur la zone de Kénitra, El Jadida, Khouribga et Oujda-Nador.

- Pensez-vous que le marché de l’immobilier pourra reprendre son effervescence dans les quelques années qui viennent ? Et quels seront les facteurs de cette transformation ? 

Comme je vous l’ai dit, au Maroc il existe un besoin de logement, aussi bien social que moyen standing,  et les atouts du pays, le font aussi désiré pour des résidences secondaires pour les étrangers. Tout cela fait que si tous les acteurs, Gouvernement, Promoteurs, Banques, prennent ensemble les mesures nécessaires et nous apprenons des erreurs passées, l’immobilier sera un secteur fondamental au développement du pays.

Nous avons le privilège de pouvoir évaluer des projets de référence internationale situés au Maroc, où il y a un vrai respect de l’environnement et où on parie sur le développement durable du secteur.

Je ne voudrais pas terminer sans mentionner l’importance de ce secteur, sur le reste du continent, où nous comptons déjà avec une grande présence au niveau financier de nos entreprises marocaines et des promoteurs, d’apporter de grandes joies.

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