Fiscalité immobilière: régime des plus-values

plus-value-immobiliere-200x110La plus value ou gain en capital est la différence positive entre le montant de cession d’un bien immobilier et son prix d’acquisition, on parle aussi de la moins value qui contrairement à la plus value, est une perte en capital et une diminution de prix d’un actif financier par rapport à celui de l’achat.

En général, lorsque vous vendez votre bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acheté. La plus-value désigne tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Si l’opération n’est pas réalisée, et que la plus-value est issue d’une simple estimation de la valeur du bien, il s’agit d’une plus value latente. En revanche, il existe une plus value effective, c’est lorsque l’augmentation de la valeur d’un bien dont l’évolution est constatée entre la date de son acquisition et la date de sa réalisation est effectuée.

La plus-value réalisée est soumise dans certains cas à des impôts. Le taux des impôts sur le revenu (IR) applicables aux revenus et profits immobiliers s’élève à 20% et ne peut être inférieur à 3% du prix de cession, mais vous pouvez bénéficier d’exonérations ou de réductions dans certaines situations. La plus importante est celle des propriétaires qui vendent leur résidence principale.

Cela exclut les professionnels tels que les promoteurs immobiliers, les lotisseurs et les marchands de biens immobiliers qui se livrent à des opérations immobilières de façon professionnelle et habituelle.

La législation marocaine prévoit une exonération totale des plus-values réalisées lors de la cession d’un logement occupé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans, quel que soit le prix de la cession. De même une exonération totale sera appliquée dans le cadre de la cession à titre gratuit, si le bien immobilier est recueilli par voie successorale, ainsi qu’entre époux ou frères et sœurs.

Cette mesure exonératoire s’applique également dans le cas où le propriétaire, dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente. Les résidents étrangers au Maroc bénéficient notamment de l’exonération totale des plus-values immobilières.

De plus, le Maroc procure une garantie de transfert, hors Maroc, de la plus value nette de la cession du bien immobilier.

Il est important de noter que la réduction du prix de cession est envisageable sur justificatifs, par rapport aux frais supportés par le vendeur, tels que : les frais d’annonces publicitaires, les frais de courtage, les frais d’acte ainsi que les indemnités d’éviction versées aux locataires ou occupants.

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24 thoughts on “Fiscalité immobilière: régime des plus-values

  1. hind

    Bonjour,

    mes parents ont fait construire leur maison en 1986, et en 2010 ils l’ont vendu afin d’en acheter une plus grande, nous avons recu un courrier qui nous demande de payer la plue-value ? or là je lis dans votre article que si nous avons résidé dans cette maison 6 ans nous avons pas de plue-value a payer.
    Merci de votre réponse

    Reply
    1. Mubawab Post author

      En effet, il est exonéré le propriétaire qui cède le logement qu’il a occupé à titre d’habitation principale pour une période égale ou supérieure à 6 ans (qui était à 8 ans avant l’adoption du projet de la loi de finance 2013). Cette mesure exonératoire s’applique:
      • au conjoint ou les héritiers directs qui ont continué d’habiter le logement après le décès de leurs auteurs,
      • les résidents marocains à l’étranger pour leur habitation au Maroc
      • et le propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente.

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  2. latifa

    bonjour,

    j’ai vecu 26ans le notre maison principale ainsi que mes soeurs et frère et ma mère, mon père est decedé en 2005, mon frère n’habitait plus la maison,
    une soeur qui y a toujours habité
    une autre soeur habitait au canada quand mon père est décèdé
    une autre soeur a quitté le logement 2 ans après le decés de mon père et moi 1 an après son décès
    ma mère y ait toujours,
    sera t on exonérés des taxes pluvalue?

    cordialement

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    1. Mubawab Post author

      En effet, il est exonéré le propriétaire qui cède le logement qu’il a occupé à titre d’habitation principale pour une période égale ou supérieure à 6 ans. Cette mesure exonératoire s’applique :

      – au conjoint ou les héritiers directs qui ont continué d’habiter le logement après le décès de leurs auteurs,
      – les résidents marocains à l’étranger pour leur habitation au Maroc
      – le propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente.

      Le législateur fiscal exempt les profits réalisés à l’occasion de la première cession d’un logement dont la superficie couverte et le prix de cession n’excède pas respectivement 100 m² et 200.000,00 DHS occupé à titre d’habitation plus de 4 ans.

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  3. Monsef

    Bonjour, je suis RME depuis 2007 et je souhaite vendre un appart que j’ai acheté en 2004 et que j’ai occupé en tant que residence principale jusqu’a mon départ a l’etranger en 2007. Toutes les factures reliées a cet appart (eau, electricité, taxes d’edilité et urbaine) sont en mon nom. Suis-je sujet a la TPI?

    Je vous remercie de votre réponse.

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  4. mohammed

    bonsoir,
    ma mére, soeurs et frére veulent me faire une cession a titre gratuit d’une maison ancienne appartenant à mon pére décédé il ya 20ans ( supérficie 115M).
    je me demande s’il ya exonération de la taxe des plus values, et comment y procéder?
    merci beaucoup

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    1. Mubawab Post author

      La législation marocaine prévoit une exonération totale des plus-values réalisées lors de la cession d’un logement occupé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans, quel que soit le prix de la cession. De même une exonération totale sera appliquée dans le cadre de la cession à titre gratuit, si le bien immobilier est recueilli par voie successorale, ainsi qu’entre époux ou frères et sœurs.

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  5. myriam lamari

    Bonjour, Pouvez vous m’indiquer si je peux prétendre à l’exonération de la taxe sur les plus-values si j’ai occupé personnellement ma maison plus de six ans depuis son achat mais qu’au moment de la vente, elle ait été en location les deux dernières années. En clair est-ce que l’occupation par le propriétaire vendeur doit encore être effective au moment même de la vente, même si par le passé, il a occupé plus de six ans sa propre maison? Merci de votre réponse. cordialement

    Reply
    1. Mubawab Post author

      Vous pouvez bénéficier d’exonérations ou de réductions dans certaines situations. La plus importante est celle des propriétaires qui vendent leur résidence principale.

      Cela exclut les professionnels tels que les promoteurs immobiliers, les lotisseurs et les marchands de biens immobiliers qui se livrent à des opérations immobilières de façon professionnelle et habituelle.

      La législation marocaine prévoit une exonération totale des plus-values réalisées lors de la cession d’un logement occupé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans, quel que soit le prix de la cession.

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  6. Abdelaziz rhrich

    Je veux vendrema maison que j’ai achetée et occupée à titre d’ habitation principale pendant dix ans. J »ai résidé à l’étranger de 2006 à 2012.Comme je suis retraité je résidais dans ma maison 6 mois par ans(quand j’habitais à l’étranger)Le reste de l’année je la confiais à un membre de ma famille pour la garder.J’ai toutes mes factures d’eau et d’électricité.Suis-je exonéré de la plus-value.

    Reply
    1. Mubawab Post author

      La législation marocaine prévoit une exonération totale des plus-values réalisées lors de la cession d’un logement occupé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans, quel que soit le prix de la cession.

      Reply
  7. Rabii

    Je suis héritier d’un terrain ( cession en 1960) qui a eu la note de logement social en 2013. Dans le cas d’acquisition, est ce que l’exonération de la plus value existe?

    Reply
    1. Mubawab Post author

      Une exonération totale sera appliquée dans le cadre de la cession à titre gratuit, si le bien immobilier est recueilli par voie successorale.

      Reply
  8. Stéphane MEIGNANT

    Bonsoir,
    J’ai un de mes clients résidant au Maroc souhaite faire l’acquisition d’un bien à Paris. Il m’indique à présent qu’il vient de découvrir qu’une loi lui impose de payer un impot sur cette acquisition pour tout Marocain souhaitant acheté hors du Pays.
    Avez vous des propositions sur cette loi ?
    Merci par avance pour votre réponse,
    Bien cordialement,
    Stéphane MEIGNANT

    Reply
    1. Mubawab Post author

      En effet, la législation prévoit pour les investisseurs étrangers non résidents au Maroc la garantie de transfert, hors Maroc, des produits de la vente de biens immobiliers sans limite de temps et de montant, de la plus-value nette de la cession du bien immobilier et enfin des conventions fiscales conclues avec de nombreux pays (dont la France), visant à éviter la double imposition pour les non-résidents.
      Puis, les résidents étrangers imposables au Maroc bénéficient d’avantages supplémentaires dont l’exonération des revenus locatifs de l’Impôt Général sur le Revenu (IGR) pendant les 3 années suivant l’achèvement de la construction, avec, ensuite, un abattement de 40%, l’exonération totale de l’impôt sur les plus-values dégagées en cas de session d’un bien immobilier à usage de résidence principale depuis au moins 8 ans, l’exonération de la taxe urbaine pendant 5 ans sur les constructions neuves et enfin l’absence des droits de succession.

      Reply
  9. karim

    Bonjour,

    Nous sommes trois soeurs MRE, nous avons acheter un appartement de 80 m2 a nos trois noms en 1998, nous avons declarer que cela etait notre residence principale durant nos sejours differentes factures a l’appui (electriciré eau). Nous aimerions vendre notre bien. Sommes nous sujet a l’impôt sur plus value.

    Merci de votre aide.

    Cordialement

    Reply
    1. Mubawab Post author

      Bonjour,

      Pour la résidence principale, vous êtes exonérée si vous l’avez gardé plus de 6 ans (et c’est le cas pour vous). Si c’est moins, vous êtes soumise à la plus value immobilière qui est de 20% sur le gain ou de 3% sur le prix de cession.

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    1. Mubawab Post author

      Le régime des plus-values au Maroc, ainsi que sa tarification ne varie pas d’un Marocain, à un résident Français ou autre.
      Les taux en vigueur sont toujours les mêmes, à savoir: 20% en cas de plus value positive et une cotisation minimale de 3% en cas de Moins value.
      De même pour les exonérations, il y’a lieu de constater aucune différence de régime. La seule exigence étant de répondre aux différentes conditions nécessaires et prévues par le code général des impôts pour bénéficier de ladite exonération.

      Reply
    1. Mubawab Post author

      Le régime des plus-values au Maroc, ainsi que sa tarification ne varie pas d’un Marocain, à un résident Français ou autre.
      Les taux en vigueur sont toujours les mêmes, à savoir: 20% en cas de plus value positive et une cotisation minimale de 3% en cas de Moins value.
      De même pour les exonérations, il y’a lieu de constater aucune différence de régime. La seule exigence étant de répondre aux différentes conditions nécessaires et prévues par le code général des impôts pour bénéficier de ladite exonération.

      Reply
  10. Souad

    Bonsoir,

    Nous souhaitons vendre une maison que nous avons hérités de notre père décédé en 2008.

    Actuellement, seul un de mes frères vie dans cette maison en tant que résidence principale. Nous autres possédons chacun notre maison. Donc seul un des héritiers vie dans cette maison.

    A ce titre, somme nous exonéré d’impot.

    Vous en remerciant par avance.

    Cordialement

    Reply

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