Est-il possible aujourd’hui, de vouloir encourager une production de masse d’une catégorie  de logements au Maroc, sans que les opérateurs privés n’y adhèrent ou y soient étroitement associés ? Force est de constater que non. La démonstration est faite au vu de l’engouement qu’a connu la production de logements sociaux au Maroc durant cette dernière décennie. Fruit de l’effort conjugué des moyens de l’Etat en la matière et d’un secteur privé de la promotion immobilière dynamique, la production de logements sociaux a franchi bon an mal an, des dizaines de milliers d’unités par an. Qu’en est-il aujourd’hui du logement dit « pour la classe moyenne » ? Mis véritablement sur les railles qu’en 2013, il a pour ainsi dire, rallié à ce jour peu de suffrages.  Et pourtant, ce n’est pas le potentiel qui manque !

Dans un marché bicéphale, où prédomine l’offre en logements sociaux d’une part et l’offre haut standing de l’autre, ce sont des centaines de milliers de familles marocaines qui ne trouvent pas le logement qui leur correspond. Pourquoi ? Des dispositions dans la Loi de Finances 2013 jugées peu attractives voire dissuasives par les opérateurs privés,  en raison entre autres, « d’un prix de vente imposé de 6000 DH TTC/m2, des subventions insuffisantes, une fiscalité pénalisante avec la hausse de 50% du taux d’imposition relatif à la cession de terrains nus », ce qui a eu pour corollaire la chute des transactions pour ce type de biens et donc leur renchérissement dû à leur raréfaction, etc. Ceci, sans parler de la question de la verticalité. Les promoteurs voulant avoir la possibilité de construire jusqu’en R+6 dans les zones urbaines à forte densité et surtout que l’accès au foncier public pour ce type de logements leur soit facilité. Les partenariats public/privé étant d’ailleurs souhaités.

Résultat en cette année 2013 qui touche quasiment à sa fin : une production famélique. Hormis l’opérateur public Al Omrane qui a mis en chantier quelque 1100 unités de logements pour la classe moyenne, disséminés entre les villes d’Agadir, Nador, Oujda et Tamesna, seule une dizaine de promoteurs privés serait sur le point de conclure une convention avec le ministère de l’Habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville. Autant dire qu’à présent, c’est vers 2014 et en l’occurrence la future Loi de Finances, que tous les regards et toutes les attentes se portent. Des attentes certes, mais où la force de proposition que représente la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers) demeure active. En effet, les professionnels voudraient une vraie relance de la machine en « bataillant » pour un prix de vente de 6000 DH HT/m2 pour des logements de 80 m2, soit 480.000 DH HT. Laquelle TVA serait de 10%. Dans le cas de réalisations de programmes sur du foncier privé, l’exonération souhaitée par les opérateurs concerne la fiscalité locale appliquée au logement pour la classe moyenne (taxe sur les constructions, taxe de la protection civile, taxes communales…).  Si c’est sur du foncier public, les promoteurs seraient soumis au paiement de l’IS et de l’IR affairant à ce type de produit. Bref, entre les droits et obligations des uns et des autres, un cahier des Charges relatif à cette catégorie de logements fixe de façon précise les conditions d’éligibilité à la signature d’une convention avec l’Etat, les critères de réalisation, les délais,…  En attendant, l’espoir n’est pas vain de penser que 2014 sera l’année effective de la production de masse du logement pour la classe moyenne. Car si le marché immobilier en a besoin, si les citoyens le réclame… alors tout le monde devrait y gagner !