L’état des lieux est un document qui établit, à l’entrée et à la sortie des lieux du locataire, l’état d’un immeuble ou d’un logement. L’état des lieux permet de faire la preuve d’éventuelles dégradations commises par le locataire en place.

Un état des lieux doit être réalisé dès l’entrée dans le logement lorsque le propriétaire remet les clés au locataire, et à la sortie du logement lorsque le locataire rend les clés au propriétaire. Ces documents permettent au propriétaire de demander la réparation des détériorations sur son logement. Le montant de ces réparations peut être retenu sur le dépôt de garantie.

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l’état des lieux d’entrée et de sortie, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage. Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l’autre pour le propriétaire).

Lorsque l’une des parties refuse de les dresser à l’amiable, ou éventuellement pour éviter tout litige, il peut être fait appel à un huissier afin qu’il fasse lui-même la description du logement par écrit. Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement ainsi que les équipements qu’il comporte.

Au moment de réaliser l’état des lieux d’entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s’il y a, par exemple, défection d’un élément d’équipement ou non branchement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité.

Si le locataire constate un défaut important non consigné sur l’état des lieux d’entrée quelques jours après son arrivée, il doit le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d’écarter cette présomption :

• lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
• ou lorsque le propriétaire n’a pas voulu réaliser d’état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c’est au propriétaire de démontrer qu’il a délivré un logement en bon état d’usage.

Pour toutes les autres réparations, c’est-à-dire celles qui concernent les réparations d’entretien et celles dues à la vétusté des lieux, c’est au propriétaire de démontrer qu’elles sont imputables au locataire.

À noter :  les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne  » « à l’entrée du locataire »  » et une colonne  » « à la sortie du locataire » « .