Depuis le début de l’année 2015, le marché de l’immobilier marocain connaît un faible repli des prix. Sur l’ensemble du Royaume, les prix se contractent de 0,7% avec de fortes disparités au niveau des régions et des villes. En ce mois d’avril, le prix moyen des appartements à Casablanca a baissé de -0,9% fixant d’ores et déjà le prix du m² à 15.783 Dhs, en dessous de la barre des 16.000 Dhs.

Cette tendance baissière est la plus remarquée dans la ville de Marrakech (-4,4%) et Rabat (-0,9%) qui a connu un repli moins sensible tandis que les prix sont en forte hausse à Agadir (+8,5%), suivie de la ville de Fès (+3,2%) et la ville de Tanger (+1,7%).

Dans le détail, Rabat demeure la ville la plus chère au Maroc depuis le mois de janvier 2015. Et en cumul sur 12 mois, depuis avril 2014, les prix de la capitale ont augmenté de 3,5% avec un pic enregistré au mois de mars 2015.

En deuxième place arrive la capitale économique, qui a vu son m² baissé de 2,1% depuis la dernière forte hausse enregistrée en décembre 2014.

À Agadir, le marché commence à se réveiller

Après un début d’année difficile et très calme, le marché immobilier à Agadir commence enfin à se réveiller. Les demandes d’achat enregistrées sur le site à fin avril montrent une hausse estimée à 7%, soit une part de 54%, contre 47% un mois auparavant.  Cependant, le rythme des transactions relatives au marché de la location est en ralentissement (-5%), comparé à la même période de l’année précédente, où les demandes arrivaient à 51%.

Deux éléments clés sont de nature à redynamiser le secteur immobilier au Maroc. Le premier est de nature psychologique et lié à la confiance dans l’avenir et les perspectives économiques. Sur ce plan, beaucoup d’éléments se cumulent permettant d’espérer une amélioration de la conjoncture et donc du moral des acheteurs. La simplicité et l’accessibilité du marché sont le deuxième facteur de nature à faire repartir le marché.

Moyenne des prix affichés au m² dans l’ancien

Casablanca

Bien évidemment, le quartier Ain Diab est le quartier le plus cher à Casablanca. Là, le prix moyen affiché s’élève à plus de 23.800 Dhs au m², suivi du quartier Anfa (22.858 Dhs/m²) et Racine (21.042 Dhs/m²) tandis que le prix moyen à Sidi Moumen, Hay Mohammadi et Ben Msick  reste trois fois moins cher que lesdits quartiers.

En ce mois d’avril, les prix moyens affichés dans les quartiers Ain Diab, Anfa, Maârif et Racine ont augmenté respectivement de 2,8%, 5,5%, 4,4% et 1,7%. Contrairement aux quartiers Belvédère et Triangle d’or qui ont connu une baisse très sensible des prix affichés (- 0,9% et -1,7% respectivement)

Il est important de signaler que l’adresse et la qualité de l’immeuble déterminent principalement la valeur du bien. L’environnement est aussi un critère important qui justifie ces écarts de prix.

Rabat

Au cœur de la capitale, les évolutions se font par petites touches. Les quartiers les plus onéreux sont localisés dans l’arrondissement Agdal-Ryad et Souissi.  Le prix moyen au quartier Haut Agdal a dépassé ce mois la barre des 20.700 Dhs au m², presque deux fois plus cher que le quartier Fadessa.

Le quartier de l’Océan a vu son prix moyen augmenter de 20% sur les trois derniers mois, pareil pour les quartiers Riad, Agdal et le centre ville (0.8%, 1,4% et 2,5%).

Il est à prendre en considération que la fréquentation d’un quartier fait évoluer les prix et augmenter les demandes, sans oublier également que les prix varient selon les types de biens (maisons-appartements-villas).

Tanger

C’est au quartier Malabata que l’on retrouve le prix moyen le plus cher à Tanger, suivi par le centre ville et le quartier Nejma, où le prix moyen affiché arrive à 12.850 Dhs au m². Ailleurs, les prix sont moins élevés. Il faut compter  5.335Dhs/m² au quartier Boukhalef, 5.600Dhs/m² à El Hay Hassani et 5.846 Dhs/m² au quartier Mghogha.

Là encore, les chiffres sont tout à fait similaires à ceux du marché locatif, ou le mètre carré le plus abordable se situe au quartier Mghogha, Marjane hay hassani et Boukhalef.

Autre point intéressant, l’activité du marché immobilier dans la ville de Tanger évolue au rythme des saisons et devient de plus en plus forte dans cette période d’année.

Marrakech

Avec un prix moyen affiché de 20.496 Dhs au m², le quartier Hivernage arrive en tête des quartiers les plus chers de la ville ocre, suivi du quartier Akioud (16.716 Dhs/m²) et Agdal (16.527 Dhs/m²) tandis que le prix moyen au quartier Azzouzia et Mhamid  reste deux fois moins cher que les autres quartiers.

Le prix moyen affiché dans le quartier Majorelle a connu une augmentation de 2,7%, contrairement aux quartiers Guéliz, El Ghoul et Amelkis qui ont connu une baisse considérable des prix affichés (- 4,1%, 1,25% et -4,5% respectivement).

Le marché marrakechi tourne un peu au ralenti mais va prendre beaucoup de valeur au cours des mois prochains.

Fès

À Fès les plus chers appartements se vendent au quartier Champ de course, où le prix moyen affiché a atteint ce mois 12.192 Dhs au m² (11.954 Dhs le mois précédent). Tandis que les prix sont restés stables au quartier Narjiss, avec un prix moyen de 5.541 Dhs/m² et au quartier Saâda avec 6.786 Dhs /m².

Le quartier Bensouda est le quartier le moins cher de la capitale culturelle du Maroc. Ce quartier a connu l’an dernier un bon redémarrage, grâce à la restructuration de la zone industrielle qui s’étend sur une superficie d’environ 160 hectares et qui attire plusieurs entrepreneurs et investisseurs (plus de six lots ont été dédié aux jeunes promoteurs).

Agadir

Le marché de l’immobilier à Agadir a affiché ce mois la forte hausse mensuelle des prix moyens affichés, ce qui explique l’augmentation des prix au niveau des arrondissements et des quartiers. La ville nouvelle d’Agadir se positionne en première place avec un prix moyen de 17.334 Dhs/m² et une évolution de presque 11% durant les trois derniers mois.

Arrive en deuxième place le quartier touristique (17.142 Dhs/m²) et le Haut Founty (12.099 Dhs/m²). Le quartier Tilila, qui se trouve un peu loin du centre ville, est le moins cher à Agadir.

Malgré ces chiffres et cette hausse impressionnante, les prix moyens à Agadir ont été les prix les plus sages pendant ces deux dernières années.

Mohamed El Kouhene, Co-Gérant Groupe Doukala Invest et Blue Immobilier.

« Nous sommes un ensemble de sociétés immobilières opérant dans les Régions d’El Jadida et de Marrakech dans le logement social et le standing Intermédiaire, à préciser que les qualifications Moyen standing et Haut Standing demeurent aujourd’hui des termes relativement abstraits et liés à l’entendement de tout un chacun, et selon notre ressenti sur les deux régions, les deux segments se portent relativement bien en ce début d’année, à l’image de l’année 2014, avec une stabilité des prix.

Mais il nous semble important de noter que cette stabilité n’est pas soutenue chez tous les promoteurs. Nous avons assisté depuis quelques années à une sélection naturelle où seuls les opérateurs les plus efficaces arrivent à conserver des prix stables. Les autres sont obligés de revoir leurs grilles tarifaires à la baisse pour placer leurs produits, ce qui contribue généralement à un assainissement du secteur en général.

En 2015, au vu d’une conjoncture favorable et d’une campagne agricole plus que prometteuse, les prix devraient selon nous se maintenir, voire connaitre une légère hausse. »

LAMYA ELARJ, Responsable commercial et marketing à l’agence Konouz Immobilier

« Nous avons constaté que les appartements économiques connaissent une très forte demande, qui s’explique en partie par le fait que ce type de logement constitue le moteur principal des activités des secteurs du bâtiment et de l’immobilier au cours des dernières années.

Les projets moyen standing se vendent bien aussi mais la demande est tout de même moindre que pour l’économique. L’immobilier de luxe quant à lui rencontre une forte stagnation, la demande reste faible et ce, depuis la crise économique et immobilière internationale en plus de l’impact du printemps arabe, qui a ébranlé la confiance des investisseurs.

Nous ne pensons pas que les prix vont augmenter. Il existe une offre riche et variée sur le marché. Les acquéreurs prennent leur temps, se renseignent et visitent un maximum de biens avant de faire une acquisition. Vu cette concurrence, les promoteurs n’ont pas intérêt à augmenter ou à exagérer leurs prix, sauf dans le cas où ils offrent des avantages concurrentiels importants ou inégalés par rapport à leurs concurrents. »

Asmaa Allam, Général Manager au groupe AQTAR Immobilier.

« Nous sommes très ambitieux, nous venons de finaliser notre projet résidentiel dans la ville de Saïdia et nous avons remarqué une croissance assez remarquable en termes de nombre et de qualité des demandes. Environ 70% des 636 unités de ce projet ont été vendu  en un temps record.

Pour le moment, le marché immobilier connaît une stabilité au niveau des prix et des demandes, et tout cela dépendra de la qualité des produits proposés. Nous n’envisageons aucune amélioration des prix du marché dans les prochains mois et c’est valable aussi pour notre nous.

Il est également important de rappeler que plusieurs facteurs ont contribué à cette entrée en crise et cette mauvaise conjoncture internationale, à savoir les acteurs sous-traitants qui proposent des produits de qualité inférieure aux normes, ce qui déstabilise les acquéreurs potentiels et discrédite la valeur du bien.

Pour relancer le secteur et afin de répondre aux besoins des clients qui sont devenus de plus en plus exigeants, il est très important que tous les acteurs soient impliqués. »