Méthodologie Mubawab

La méthodologie utilisée dans ce rapport vise à établir les bases de l’indice d’évolution du prix du logement au Maroc, au niveau de l’offre immobilière, ainsi que de l’analyse de la demande du marché.

Concernant l’offre immobilière, les données du rapport sont fondées sur les bases de données immobilières de Mubawab les plus importantes au Maroc; au niveau de la demande du marché, le rapport est basé sur les demandes d’informations et les recherches réalisées par les utilisateurs de Mubawab.

Cette approche bidirectionnelle nous permet d’établir l’évolution du prix de l’immobilier au Maroc, ainsi que de comparer si l’offre immobilière existante sur une localité géographique précise correspond à la demande des utilisateurs.

Le pilier principal pris en compte pour l’utilité de ce rapport est l’exactitude et la qualité des données traitées. Toutes les données du rapport ont un très grand degré de précision, au niveau du prix[1], du type et de la surface de chaque bien.

Tout d’abord, et dans un souci d’homogénéité et de qualité du rapport, nous avons uniquement pris en compte les données des appartements en vente. L’étude n’inclut pas les autres biens immobiliers, tels que les maisons, les villas ou les Riads, pour les difficultés de comparaison dues aux caractéristiques spécifiques possibles comme les jardins, les piscines, les parkings ou la qualité de construction qui peut altérer le prix du mètre carré de manière notoire.

Mubawab a décidé de mettre en place un processus de qualité rigoureux pour travailler avec les données les plus fiables possibles, particulièrement concernant la ville et le quartier du bien immobilier, la fourchette de prix, la correspondance des prix au mètre carré, la superficie habitable des immeubles et l’élimination des biens dupliqués.  Ainsi, les filtres statistiques garantissent la fiabilité du rapport, de manière que cette étude inclue uniquement les biens immobiliers ayant les caractéristiques suivantes:

–          Surface comprise entre 30 et 300 m2

–          Prix compris entre 200.000 Dhs et 15.000.000 Dhs

–          Prix au mètre carré compris entre 3.000 Dhs et 40.000 Dhs

Nous avons également travaillé avec une taille d’échantillon minimale pour présenter les résultats. Pour chaque combinaison étudiée dans ce rapport, il existe au minimum 200 biens immobiliers par ville et 45 biens immobiliers par quartier. Si l’échantillon est inférieur à ces critères, il ne sera pas pris en compte.

Le calcul de la moyenne globale du prix au mètre carré au Maroc a été réalisé en le pondérant en fonction de la taille de la population de chacune des villes, et ce afin d’éviter les distorsions dérivées des échantillons disponibles sur Mubawab.

Les biens immobiliers des villes qui sont impliquées dans l’étude et qui remplissent ces conditions d’échantillon minimum sont situés à : Agadir, Casablanca, Essaouira, Fès, Mohammedia, Rabat et Tanger. L’échantillon utilisé a concerné exclusivement le prix des appartements à la vente.

Par rapport à l’analyse de la demande du marché, les critères méthodologiques ont été exactement les mêmes que pour l’analyse de l’offre, mais dans ce cas la source d’information est basée sur les demandes d’information des utilisateurs sur un logement précis sur Mubawab, ainsi que sur les recherches réalisées par ces derniers.

[1]Le prix utilisé est celui affiché sur Mubawab et non le prix de la transaction finale après négociation.