Rencontre avec Youssef IBEN MANSOUR, Président de la FNPI

ben mansourLa FNPI a connu sa mue depuis qu’il en a pris les rênes. Il est l’artisan du changement. Un changement en profondeur qui vise à redorer le blason d’une profession ternie par ces années d’euphorie immobilière qui ont  donné lieu à certains excès… Aujourd’hui que la fête est finie, les professionnels du secteur lui renouvèle leur confiance pour un nouveau mandat à la tête de la FNPI. Et pour cause, Youssef Iben Mansour est homme de consensus et de dialogue. Et il a surtout très vite compris, que servir les intérêts de la profession, commence par servir ceux de l’usager. Et là tout y passe : charte d’éthique et de déontologie, lutte contre le « noir », label FNPI, guide de l’acquéreur immobilier… La mise à niveau est en marche !

Quel bilan faîtes-vous de l’activité immobilière alors que l’année touche à sa fin, et comment envisagez-vous celle qui vient ?

Dans l’ensemble, l’année 2013 a été une année moins bonne que les années précédentes. Ceci est confirmé par les différents agrégats du secteur, et dont principalement le ciment et les mises en chantier qui ont baissé respectivement de 8,2% et de 10% par rapport à l’année dernière. Toutefois, si nous analysons le secteur par segment de logement, je dirai que le logement social continue à fonctionner normalement parce qu’il rencontre une forte demande. Le moyen standing continu à bien se vendre quand il existe sur le marché, compte tenu de la forte demande pour ce segment et principalement dans les centres ville. Pour le haut standing, il a connu un changement de tendance. Les promoteurs essayent d’adapter leur offre. Je pense que l’année 2014 connaitra une reprise considérable et principalement au niveau de l’offre, puisque nous verrons l’introduction sur le marché de l’immobilier d’un nouveau produit dédié à la classe moyenne et qui va certes redynamiser la demande avec un besoin estimé à 30 000 unités de logement annuellement.

Quels sont les grands chantiers entrepris par votre Fédération en 2013? Qu’a-t-il été fait et que reste-t-il à faire ?

Parmi les grands chantiers entrepris par la FNPI en 2013, nous pouvons citer principalement la mise en place du Label FNPI pour le Logement, l’adoption du Règlement Général de la Construction (RGC) et la mise en place du Baromètre de l’immobilier. Le Label pour les logements immobiliers est finalisé et sera lancé officiellement en janvier 2013. Concernant le RGC, la promulgation de son décret d’application, constitue en effet l’aboutissement d’un travail mené dans le cadre d’une concertation étroite avec les pouvoirs publics. Ce nouveau Règlement aura sans aucun doute un effet positif dans l’accompagnement des efforts consentis par le Gouvernement en faveur de la promotion de l’investissement immobilier et de l’amélioration du climat des affaires compte tenu des multiples impacts socio-économiques et urbanistiques escomptés. Enfin, le Baromètre de l’immobilier dont la publication est prévue au niveau du grand Casablanca dans les prochaines semaines, constituera un véritable outil d’information au service des investisseurs et des acquéreurs. Il permettra de professionnaliser davantage le secteur en renforçant le climat de confiance entre les promoteurs immobiliers et l’Etat, et constituera pour les acquéreurs un référentiel incontournable sur le niveau des prix pratiqués dans les différents quartiers de la métropole.

Pour l’année prochaine, nous consacrerons nos efforts à réussir le grand chantier de Labellisation des projets tout en veillant à l’amélioration de la qualité des produits de logement à travers la mise en place d’un plan d’action adapté. Nous poursuivrons également nos efforts pour le renforcement du cadre juridique de la profession et de manière générale, l’amélioration des conditions d’investissement dans le secteur aussi bien pour les professionnels que pour les acquéreurs.

Pensez-vous que 2014 sera l’année du vrai démarrage du logement pour la classe moyenne ? Quels sont les freins qui restent encore à lever selon vous ?

Comme je l’ai mentionné précédemment, nous espérons vraiment que 2014 soit l’année de lancement de ce nouveau produit après une année d’attente de la part des investisseurs. Comme vous le savez la classe moyenne au Maroc représente plus de 54% de la population, et ses attentes en termes de logements, d’équipements et d’infrastructures sont très importantes. Le projet de LF 2014 prévoit un prix de vente au m² de 6000 DH HT pour ce produit. Ceci devrait contribuer à la relace du dispositif. Toutefois, ce produit ne peut réellement marcher que s’il est contenu dans un package global englobant aussi bien les conditions de cession du foncier public que les conditions techniques urbanistiques, à savoir un foncier public brut attribué via des appels d’offres et des contions techniques révisées de manière à permettre l’exploitation de la verticalité, afin de renforcer la densité tout en assurant la réalisation des équipements nécessaires.

 Selon vous, la nouvelle loi sur l’immobilier locatif est-elle suffisante pour redonner confiance aux investisseurs et les encourager à miser sur ce créneau longtemps délaissé ?

Le marché du locatif constitue une véritable alternative au marché de l’accession au logement. Les investisseurs attendaient ce texte depuis longtemps. Aujourd’hui il existe avec pour objet principal de maintenir un équilibre entre les intérêts des bailleurs et ceux des locataires et rétablir la confiance des propriétaires retissant et les inciter à  mettre leurs locaux sur le marché. Le nouveau texte donne également plus de garanties pour l’investissement dans le domaine de l’habitat destiné à la location. Les nouveautés qu’il apporte sont nombreuses. Nous pouvons citer à titre d’exemple l’obligation de formuler le contrat de location dans un acte écrit, l’adoption du principe de la liberté de fixation du prix du loyer et les conditions de leur révision, la réglementation de la procédure de récupération de la possession des locaux abandonnés ou fermés, la fixation des conditions et les modalités de la sous-location ou la cession du bail. Toutes ces nouveautés sont censées redonner confiance aux investisseurs et les encourager à investir le marché du locatif.

Toutefois, nous regrettons que le projet de Loi de finances 2014 supprime l’ancienne mesure d’exonération des revenus locatifs sur les trois premières années qui suivent l’acquisition d’un logement, en ne maintenant que l’abattement de 40% déjà existant. Cette mesure est en contradiction avec l’esprit du nouveau texte de loi qui vise à encourager l’investissement locatif.

Comment jugez-vous les niveaux de prix de l’immobilier dans les grandes villes marocaines ? Pensez-vous que du point de vue rapport qualité/prix, ils sont compétitifs comparativement à certains biens disponibles en Espagne ou en France, pour ne prendre que l’exemple ces deux pays ?

Dans tous les pays, les prix des biens immobiliers reflètent l’état du marché en général et obéissent à la règle de l’offre et de la demande. Le niveau des prix est également déterminé par le prix du foncier et les conditions de sa mise à disposition auprès des opérateurs. Au Maroc, le prix du foncier est très cher, compte tenu de sa rareté et principalement dans les grandes villes comme Casablanca ou le foncier est de plus en plus rare. La promulgation rapide des documents d’urbanisme et l’autorisation d’exploiter la verticalité devraient contribuer à la baisse des prix de l’immobilier.

Quelle place nos promoteurs immobiliers accorde-t-il actuellement (ou devrait-il accorder ?) à l’acquéreur, du point de vue respect, de l’éthique et de la transparence ?

Au sein de la FNPI, nous plaçons l’acquéreur au cœur de nos préoccupations. Cela a démarré depuis la création de notre fédération par la signature d’une charte d’éthique et de déontologie dont l’ensemble des valeurs portent sur le respect de l’éthique et des engagements envers le client. De plus nos actions et nos projets tournent autour des acquéreurs et de leurs préoccupations. Le meilleur exemple est celui du Label qualité pour les logements. C’est un projet qui est destiné aux acquéreurs. Il devrait constituer pour eux un outil de choix objectif et devrait les rassurer quant aux engagements pris par le promoteur immobilier. Nous pouvons également citer les campagnes d’affichage des prix de biens immobiliers, mais également la mise en place du baromètre de l’immobilier en collaboration avec la direction des impôts. Nous entretenons d’excellentes relations avec l’Association de protection des consommateurs avec qui nous travaillons en étroite collaboration. D’ailleurs, la dernière publication de la FNPI, « le guide des acquéreurs immobilier » est orientée acquéreurs. Nous continuons à œuvrer pour l’instauration de valeurs citoyennes et socialement responsable auprès de l’ensemble des promoteurs immobiliers qu’ils soient membres de la FNPI ou non.

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